目前的市场，是我们从未有走过的路，换句话说，现阶段的楼市发展趋势，不能从40多年的房地产发展史上找到相似的答案。只有立足当下楼市现象研究分析，才可能发掘出未来市场到底是一个什么趋势。从近期楼市出现的一系列房贷停贷、涨利率蔓延以及二手房挂牌量高企现象中，越来越多的网友，甚至专家认为，下半年楼市很可能迎来“拐点”，将有越来越多的购房者进入观望行列。那么，未来房子会不会真的出现卖不动的情况呢？带着这些问题，本文不妨逐个简单说说，试图从中得出对应的重要信息。
停贷、涨利率蔓延
如果要问对楼市成交最直接的影响是什么？那一定是房贷了，网上有开发商统计了一个二线城市的在售楼盘，如果首付款是3成的话，去化率能达到75%，每提高1成首付，去化率就要下降8-10%，全款的话，只能去化2成不到。
由此可见，能全款买房的客户毕竟是少数，大多数人还是需要借助房贷来买房。但近一段时间以来，网上有关二手房停贷、新房放款周期大幅延长的消息满天飞。比如根据南方日报的报道，在调查广州的23家银行里，有7家银行不接二手房业务。还比如在南京购房者朋友圈里转发的四大行中的3家已对贷款进行严格限制，其中农行要求对特定楼层不接贷款，中行甚至停掉所有案子，工行对房龄和购房者年龄提高了门槛，等等。。
实际上，根据机构的数据统计显示，目前包括杭州、成都、郑州等多个热点城市房贷开始收紧，停贷风波有进一步蔓延趋势，一些银行甚至暂停了二手房贷款。到了6月份，在统计的72个重点城市中，有46个城市的房贷放款周期延长，占比63.88%。这里顺便插一句，笔者身边的几位朋友，最早有在去年底买房，包括新房和二手房，到现在还没放款，其中有一位还要求签订同意放款承诺书，上面黑字白字写着“放款时间排在明年以后”，要么签后接件，不签就不收材料。
究其原因，按照银行的说法就是“额度紧张”，为什么如此？这就不得不提到去年底央妈发布的“2道红线”，其中一道红线就是“个人住房贷款占比”，给各家银行都划了档，共5挡，对各银行能放出来的房贷占比都设置了上限，只能少不能多，从统计的情况看，不少银行其实是超线的，虽然超规银行有一个2-4年的达线过渡期，但肯定不是到期了才降，来不及，所以从2021年开始就要慢慢地降，这就出现了往年不曾见到的“停贷”、“放款时间延长”情况。可以合理预见，房贷额度紧张将是一个长期现象。
但需要注意的是，银行的房贷资金不充裕，短期的需求量并未明显下降，在房贷“供小于求”的情形下，房贷利率也是一路走高。根据贝壳研究院数据显示，全国72座重点城市的新房和二手房房贷利率连续上涨了7个月，整个第二季度上涨了17和15个基点，有些城市的房贷利率已经超过了6%，是2015年10月以来的最高点。
说到这里，有人就会问了，房贷利率这么高，而存款利率又那么低，这中间的差价这么大，银行不是大赚吗？干嘛要划红线控制房贷额度呢？其实，看看我们的住户部门的杠杆率就知道一个大概，根据央行的数据显示，2008年的居民杠杆率为18%，但经过不断放水后，到2020年末，居民杠杆率超过60%，杠杆水平不仅在新兴国家中处于高位，也在赶超发达国家。在此，我们也可以理解郭树清在今年公开的警告，“房地产是中国金融风险最大的灰犀牛”。说到底，住房杠杆不能再加了，而是需要稳步下降。二手房挂牌量压顶，消化情况不乐观
从统计部门的最新数据看，全国房价数据处于平稳状态，但具体到各个城市的二手市场看，则出现了不一样的情况。很多人都很奇怪，如果说新房市场好，由于新房与二手房市场的相互影响，二手房市场应该去化不错才是，但结果并非如此。以热点代表城市成都、南京为例。
根据官方公布的数据显示，成都在2021年1-5月份成交二手房17484套，6月预计仅3500余套，月度成交量已连续3个月下跌。要知道，2019年，成都二手房成交量达到了11.5万套，即便受病情影响，2020年全年也有7.5万套。如果按2021年上半年二手房成交量算，全年可能只有4万套的量，月均只有3000套多一点。但二手房挂牌量则是持续增长，数据显示，在去年8月份，全市二手房挂牌量为13.6万套，但截至今年6月18日，二手房挂牌量达到了22.3万套。按照目前月均3000套的消化量看，需要6.2年。以至于，网友“清风阳河”撰文说，“挂牌量持续上涨，大家都准备出货吗？”。
还有南京，根据贝壳网数据显示，南京二手房挂牌量突破了11万套，这还仅是贝壳一家的数据。按目前月度去化速度看，最高的栖霞区去化周期达到了4.3年，最低的秦淮区也需2年。网友“江苏房地产金融”写道：“超11万套！南京二手房库存量再创新高，你的房好卖吗？”。
实际上，天津、沈阳、武汉等多个城市的二手房挂牌量均在10万以上，二手房挂牌量压顶，在这个时候，市场往往是比较敏感的。比如深圳在经历轮番的调控后，6月份二手房成交量已经跌破3000套，按照以往市场看，平均每月5000套是“荣枯线”，当下的成交数据可以用成交冰点来形容也不为过，许多房产中介不得不关门。所以，如果再有一两个压缩市场的因素出现，市场僵持的局面或就此打破。
第一，收入预期。在央行发布的《2021年第二季度城镇储户问卷调查报告》中显示，就业预期指数为52.5%，比第一季度下降1%，认为就业感受“一般”和“形势严峻，就业难”的居民占比分别达到50.1%和34.8%，二者合计占84.9%，由此可见，在收入未现增长的情况下，购房者意愿势必会受到抑制。
第二，房企资金承压，有打折促销意愿。根据贝壳研究院发布的报告显示，2021年房企债务达到1.2万亿元，同比增长36%。从目前来看，不乏一些千亿房企处在破产的边缘，个别龙头房企也存在票据无法兑付情况，转让项目成为不得已而为之的事，这也意味着“三道红线”正在发挥作用。想要活下去的房企，降价变现或是一个主要选项。
如果市场转向，还能像以前那样被“救市”吗？现实可能不允许。如前面说的我们的住房杠杆已经较高了，没有多少再增加的空间。实际也是如此，不少人认为，这次全面降准1万亿，或多或少会有楼市的一杯羹，但央行的目标很明确，就是支持实体经济和小微企业，而且目前看来，房贷紧张的情况并未有任何改善，说明一些人的希望落空。
那么，下半年房子真的会卖不动吗？
从上面提到的状况可知，资金压力大的房企，可能趁着“金九银十”率先开启打折促销潮，尤其是不好卖的城市边缘地带房子。此外，受到“学区划片”政策预期挤压的顶级学区房大概率迎来降温，折价也是容易看到的，由于学区房往往是区域房价上涨的“排头兵”，学区房降温会不会影响到二手房市场，是一件值得关注的事。
在笔者看来，大城市的核心地段的好房子，虽然热度会下降，但还不至于卖不出去，起码在短期还是有支撑的，但对于户型不好、物业不行、品质不佳的“老旧房”来说，随着二手房挂牌量高企，如果不诚心让价，脱手难度还是比较大的。还是那句话，房住不炒逐渐深入人心，无论是卖房人、购房者，还是开发商，都要看清这个形势，切勿错判。
